說不定在外星人眼中，人類眼中價值最高的商品，不過是水泥盒子。 。
而人類的金錢遊戲，本質就是無數的電子化合同以及房子不斷流動的結果而已。

我們正在見證一個泡沫的boom and bust.
所有的泡沫，不是不爆，時候未到而已。

金融泡沫需要很長一段時間形成，直到這個資本泡沫最後破滅，這中間會經歷很多艱難的過程，比如從三年前開始，我就看空房地產這個行業。然而地產泡沫真正開始破滅，也就是今年開始的事兒。

在這個過程中有既得利益者，有姍姍來遲者，也有做局者，僅僅只有極少數斬獲利潤全身而退者。

然而全身而退者並非大多數，更多的人之所以全身而退的人少之又少，原因在於地產行業：人傻，錢多，速來，全中國沒有任何一個行業的利潤規模能夠和搞房地產媲美，因此房地產行業成為了除了互聯網之外最容易來錢的行業。

地產這一行業背後的邏輯很簡單，在於企業行業做大的秘密，從來不在於利潤率，賣出一間房子的利潤率，和糊一個煎餅果子的利潤率不相上下。但，我們從來沒看到糊煎餅果子的進入福布斯排行榜，但搞房地產的大老闆卻是財富榜上的常客。

如果利潤率是商業製勝的邏輯，那麼餐飲業的高利潤率應該能夠稱霸整個股票指數，或是在財富排行榜上佔據壓倒性的大多數。但事實並非如此，除了海底撈這類極少數的餐飲行業的佼佼者，真正能夠把盤子做大的企業往往是地產/金融/科技類的企業。

之所以如此，秘密在於這些企業擁有把未來的企業估值折現到今天變現的能力。
房地產企業高利潤的奧秘就是房子+土地+水泥能夠通過極高的單價將一個家庭未來20~30年的預期收入迅速折現到今天，並通過銀行系統來將這筆未來的錢，放在今天的口袋裡。

沒錯，關鍵就在這裡，房子這種商品，能把未來預期獲得的現金流，拿到今天變現，這個是房地產賺錢的關鍵。

那麼為何銀行和金融機構願意幫助房地產企業變現？
因為經濟看好，土地和資產價格水漲船高，同時也是最底層最穩妥的資產標的，對於金融機構和商業銀行來說，不貸款給房地產大佬，拿著現金，實在是在浪費生命，轉眼就要被銀行老總裁員那種。
而碧桂園以及恆大的商業模式的本質，就是兩個大佬都心理明白，房地產的行業是周期強的行業，如果不趁著行業周期多撈一點，多利用金融系統和槓桿把市值搞得更大，自己就會後悔錯過幾百個億，甚至是上千個億。

所以房地產企業最厲害的打法，就是高周轉。
快速拿地（佔地拿估值/想像空間）+邊蓋邊賣（賣樓花）+快速融資（土地+美元債+銀行貸款等各種融資工具）+標準化建設+迅速銷售房產（回籠現金流）。

這套高周轉打法，本質來說：
就是給了房企一個迅速將金融槓桿最大化的過程。
拿地越多 — — 開發樓盤越多 — — 底層資產估值越大 — — 財務報表膨脹，這就越好從資方手裡拿到融資，同時也能夠發行多種融資工具來撐大企業估值。越高的估值和體量就意味著更大的談判能力。

當總體經濟向好的時候，資產價格總體看好，盤子能夠越滾越大
對於銀行來說：
銀行將資金融資給了一個不斷增長的標的物。銀行貸款經理達成了貸款指標KPI，也拿到了其中的好處，手中握著優質房企的債券和預期現金流。

對於提供建材的原材料提供商來說：
他們認為房企家大業大，不可能付不起這些材料費，所以允許開發商以商業票據（欠條）先欠著，後面再拿著這些商業票據再找房地產開發商領錢。

對於買房的消費者來說：
買房基本上是唯一正確的資產配置選項，即便消費者不買，周圍的親戚，爸媽為了避免後代光棍一輩子，都會半逼迫消費者購買房產。這個巨大的路徑依賴使得買房者不得不去接受賣樓花（期房）這一選項。

賣樓花的方式能夠將房子付款週期拉長，同時開發商能夠運作的周期和空間都會顯著增加，很多時候房子還沒完全蓋好，銀行就已經把利潤給到了開發商。
當經濟預期向好，上面的自我強化正反饋會不斷演進，強化路徑依賴，同時推高房產價格。
然而當經濟預期走弱，上面的正自我強化反饋就會成為致命的自我強化負螺旋。
在這個高速增長的經濟周期結束的時候，高周轉的房企打法非但無法拯救房企，還會將房企置於水深火熱之中。

高周轉意味著：
1. 大量的剩餘樓盤尚未銷售完，造成供大於求。
2. 剩餘的大量樓盤實際上是冗餘的供應，只能夠降價促銷，然而降價了就會導致買方市場轉為賣方市場。
3. 大量的債務將留在房地產企業的財務報表中，房企必須支付不斷大規模的利息，一不小心就會造成違約。
4. 房企陷入拆東牆補西牆的窘境，為了更快開工交屋就必須獲得更多現金流，要獲得現金流就不得不打折銷售手中的房子現貨。
5. 當房產市場整體向下的時候，銀行端開始承受大量壞賬。
6. 個人交房開始出現逾期，甚至是各種質量問題（因為趕工期）。
7. 供應商因為憂慮房企出現問題，開始大量套現手中的商業票據，使得房地產開發商手中的現金進一步出現大規模擠兌，過去那套以現房抵欠款的方法也走不通了，因為供應商要的現金，不要那些現房。
8. 當房企違約一次，就會讓其他債主成為驚弓之鳥，一起來擠兌，並且進一步要求房企不光要支付利息，更要求房企兌付債券的本金。這將進一步惡化並消耗殆盡企業手中的現金。
9. 房企為了回籠現金，必須拋售手中的現貨（房子)，進一步導致房地產價格向下運動。 。 。 。

以上的總總問題都會導致房地產企業受困於巨大的債務。
這個時候企業的負債增速顯著高於現金流的增速，高周轉這套打法開始反噬這些曾經叱吒風雲的房企。
這意味著現金流的全面枯竭，整體估值的下挫並進一步帶動整個趨勢的強化和形成。
而這就是如今恆大+碧桂園和眾多老闆所面對的困境。

你說他們老闆這麼聰明，為什麼無法全身而退？
如果今天你是這些老闆，當你賺了這麼多，你只會認為你將賺得更多，人性會導致自我的野心不斷膨脹。
最終這些老闆們，既敗給了自己的貪欲，也敗給了對於經濟周期的誤判。